Vous envisagez d’installer un studio de jardin, un chalet ou un logement indépendant sur votre terrain pour le louer ?
Avant de choisir votre modèle, sa surface ou son niveau de finition, une autre question mérite d’être posée : quel régime fiscal sera le plus adapté à votre projet ?
Location nue, location meublée, LMNP, LMP, régime réel, SCI à l’IS… les possibilités sont nombreuses et le choix peut avoir un impact important sur la rentabilité de votre investissement.
Et depuis la réforme de la fiscalité du LMNP en 2025, la stratégie mérite encore davantage d’être réfléchie avant l’achat et la construction du bien.
💡 À retenir : le meilleur régime fiscal n’est pas nécessairement celui qui permet de payer le moins d’impôts pendant les premières années. Il faut aussi anticiper les charges, la durée de détention et la revente.
1. Première question : allez-vous louer nu ou meublé ?
C’est le premier choix à faire.
Location nue : les revenus fonciers
Si votre studio de jardin est loué vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Deux grandes possibilités existent :
- le micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 % dans les conditions prévues par le régime ;
- le régime réel, qui permet notamment de déduire certaines charges, les intérêts d’emprunt, les travaux et la taxe foncière.
Le régime réel peut notamment devenir intéressant lorsque le projet comporte des travaux ou des charges importantes.
Dans certaines situations, le déficit foncier peut également permettre d’imputer une partie du déficit sur le revenu global, dans les limites prévues par la réglementation.
En résumé :
- peu de charges → le micro-foncier peut être intéressant pour sa simplicité ;
- charges ou travaux importants → le régime réel mérite d’être étudié.
2. Location meublée : une fiscalité différente
Si votre studio de jardin est destiné à être loué meublé, les revenus relèvent des BIC, bénéfices industriels et commerciaux.
Pour une location meublée classique, le régime micro-BIC peut s'appliquer sous certaines conditions, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Pour les recettes de 2026, le seuil du régime micro-BIC de la location meublée classique est porté à 83 600 €.
Le régime réel permet quant à lui de déduire les charges et, sous certaines conditions, de pratiquer des amortissements.
C’est notamment ce mécanisme qui a longtemps contribué à rendre le LMNP au réel particulièrement attractif : pendant la période de détention, les revenus imposables pouvaient être fortement réduits, voire devenir faibles ou nuls selon la situation.
Mais attention : la fiscalité à la revente a changé.
3. LMNP : pourquoi la réforme de 2025 change la stratégie ?
Depuis le 15 février 2025, pour les LMNP imposés au régime réel, les amortissements déduits pendant la période de location sont pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Autrement dit, l’amortissement reste un mécanisme intéressant pendant la détention, mais il ne faut plus raisonner uniquement en termes d’impôt économisé chaque année.
La stratégie doit désormais intégrer :
- le montant de l’investissement ;
- les charges et les amortissements ;
- les revenus locatifs attendus ;
- la durée de détention envisagée ;
- et surtout la fiscalité potentielle à la revente.
L’administration fiscale précise toutefois que certains biens situés dans des résidences-services, notamment certaines résidences étudiantes, seniors ou pour personnes handicapées, bénéficient d’une exception à cette nouvelle règle.
La conclusion est simple : lorsqu’on construit un logement destiné à la location, il est préférable de penser la fiscalité du projet dès le départ, et pas uniquement au moment de la déclaration des revenus ou de la revente.
4. Et si le projet est destiné à la location touristique ?
Un studio de jardin peut également être destiné à de la location saisonnière ou touristique.
Dans ce cas, les règles fiscales sont différentes et ont elles aussi évolué.
Pour les revenus 2026, le régime micro-BIC prévoit notamment :
- 83 600 € de recettes maximum et un abattement de 50 % pour les meublés de tourisme classés ;
- 15 000 € de recettes maximum et un abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
Le régime réel peut également être envisagé selon la situation.
Le choix entre location à l’année et location touristique ne dépend donc pas uniquement du potentiel de revenus. Il faut également prendre en compte la fiscalité, les règles locales, les contraintes administratives et le taux d’occupation réellement envisageable.
5. Quand le statut de LMP entre-t-il en jeu ?
Le loueur en meublé professionnel (LMP) correspond à une situation différente du LMNP.
Le statut professionnel dépend notamment du niveau des recettes et de leur comparaison avec les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Lorsque les recettes de location meublée dépassent 23 000 € et deviennent supérieures aux autres revenus d’activité du foyer, le loueur peut relever du statut LMP.
Ce changement peut avoir des conséquences importantes, notamment sur :
- l'imputation des déficits ;
- les cotisations sociales ;
- la fiscalité à la revente.
Le LMP est donc à considérer comme un véritable statut professionnel, et non simplement comme une version « plus avantageuse » du LMNP.
6. Et la SCI à l’IS ?
Autre possibilité pour certains projets : investir au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS).
Cette structure peut permettre, sous certaines conditions, d’amortir le bien et de déduire certaines charges.
Le taux normal de l’IS est de 25 %, avec un taux réduit de 15 % sous conditions sur une première tranche de bénéfice.
Mais attention : la SCI à l’IS répond à une logique patrimoniale différente.
L’objectif peut être de capitaliser les bénéfices dans la société et de réinvestir, plutôt que de percevoir immédiatement l’intégralité des revenus.
Il faut également anticiper les conséquences fiscales d’une éventuelle revente et de la sortie des fonds de la société.
Ce choix doit donc être étudié au regard de l’ensemble du projet, et pas uniquement du taux d’imposition affiché.
7. Quel régime choisir pour un studio de jardin destiné à la location ?
Il n’existe pas une réponse universelle.
Le choix dépend notamment de votre projet :
| Votre projet | Piste à étudier |
| Studio loué vide avec peu de charges | Micro-foncier |
| Location nue avec emprunt, charges ou travaux importants | Régime réel foncier |
| Projet patrimonial avec volonté de capitaliser | SCI à l’IS, selon la situation |
| Studio loué meublé à l’année | Micro-BIC ou LMNP au réel |
| Studio exploité en location touristique | Régime adapté aux meublés de tourisme |
| Activité de location meublée importante | LMNP ou LMP selon les recettes et la situation du foyer |
Attention : ce tableau constitue une première grille de réflexion et non une recommandation fiscale personnalisée.
8. Pourquoi le choix fiscal doit être fait avant de construire ?
C’est particulièrement important lorsqu’il s’agit d’un studio de jardin.
Votre investissement ne se limite pas au prix du logement. Il faudra également prendre en compte :
- le terrain et sa préparation ;
- les raccordements ;
- les éventuels travaux d’aménagement ;
- l’ameublement ;
- les frais de financement ;
- la taxe foncière ;
- les charges d’exploitation ;
- les revenus locatifs attendus ;
- et la fiscalité.
Un studio de jardin de 20, 30 ou 40 m² peut répondre à des stratégies très différentes : location longue durée, logement indépendant, hébergement touristique, logement pour un proche ou encore création d’un revenu complémentaire.
La bonne question n’est donc pas seulement : « Combien va me coûter mon studio de jardin ? »
Mais plutôt :
« Quel investissement dois-je réaliser pour atteindre mon objectif de revenus, avec quel régime fiscal et sur quelle durée ? »
9. Fiscalité et rentabilité : raisonner sur toute la durée de l’investissement
Un investissement immobilier se juge rarement sur une seule année.
Prenons un exemple simple : un investisseur peut privilégier un régime qui permet de réduire fortement son imposition pendant plusieurs années. Cela peut être intéressant à court terme.
Mais si le bien est revendu quelques années plus tard, les conséquences fiscales de la revente peuvent modifier le résultat global de l’opération.
La réforme LMNP de 2025 renforce précisément cette nécessité de raisonner sur l'ensemble du cycle de l'investissement : acquisition → exploitation → détention → revente.
En conclusion
Choisir son régime fiscal avant de choisir son investissement immobilier est essentiel.
Pour un projet de studio de jardin destiné à la location, plusieurs stratégies peuvent être envisagées : location nue, location meublée, LMNP, LMP, location touristique ou encore investissement via une société.
Le régime le plus intéressant dépendra de votre situation personnelle, du montant de l’investissement, des revenus locatifs envisagés, du financement et surtout de votre stratégie à long terme.
Avant de lancer votre projet, pensez donc à faire le calcul dans son ensemble : investissement, revenus, charges, fiscalité et revente.
Et pour déterminer le montage fiscal le plus adapté à votre situation, faites-vous accompagner par un professionnel de la fiscalité ou du conseil patrimonial.
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